انفساخ الإجارة بالموت
المراد بانفساخ
الإجارة ما يعم انكشاف
بطلانها ، فإنّه عبّر عنه بالانفساخ مسامحة في كلمات الفقهاء كما نبّه عليه بعض الفقهاء،
[۱] وهذا يتحقق في عدّة موارد منها الانفساخ
بالموت يأتي فيما يلي.
موت الأجير [تعديل]
ذكر بعض الفقهاء
[۲] [۳] أنّ الإجارة تنفسخ
بموت الأجير إذا تعلّقت الإجارة بعمله الخاص لا بالعمل الكلّي في ذمته، مع اشتراط المؤجر عليه أداؤه بنفسه، فانّه بذلك يثبت
الخيار للموجر بتعذّر الشرط لا الانفساخ فاذا لم يفسخ استوفى العمل من تركته بأن يستأجر منها من يقوم بذلك.
والانفساخ في الصورة الاولى مبني على القول بأنّ عدم
الوفاء يوجب انفساخ الإجارة لا ضمان اجرة مثل العمل الفائت.
وذكر
المحقق الخوئي بأنّ الإجارة تبطل، لا أنّها تنفسخ إذا كان متعلّق الإجارة مقيّداً بمدة معيّنة فاتفق موت المؤجر قبل تلك المدّة أو في أثنائها، أو كانت الإجارة مطلقة فاتفق موته بعد العقد بلا فصل أو قبل مضي مدّة تسع
لأداء متعلّق الإجارة فيها لانكشاف عدم ملك العمل للأجير من أوّل الأمر بذلك، فما ذكره بعض الفقهاء من الانفساخ في هذه الصورة مسامحة.
أمّا لو فرض إطلاق العقد أو تقييده بزمان طويل فطرأ الموت بعد مضي مدّة يمكن القيام بالعمل فيها خارجاً، إلّا أنّه أخّره اختياراً فانّه حينئذٍ لا وجه للالتزام
بالبطلان ولا الانفساخ؛ لعدم كاشفية هذا النوع من العجز عن أيّ خلل في أركان الإجارة، غايته أنّه بتعذّر الأداء بعروض الموت ينتقل إلى البدل. وبما أنّ عدم
التسليم من موجبات الخيار فإنّ للمستأجر فسخ العقد واسترجاع الاجرة المسمّاة.
[۴]
أمّا إذا كان متعلّق الإجارة هو العمل في ذمة الأجير من دون أن يشترط عليه المباشرة فإنّ الإجارة لا تنفسخ بموته بل تستوفى من تركته، بأن يستأجر منها شخص آخر للقيام بذلك العمل.
[۵] [۶] [۷]
وصرّح العلّامة في مسألة موت المرضعة إخراج قيمة
الإرضاع من
التركة ودفعها إلى المستأجر.
[۸]
واورد عليه بأنّه مع التمكّن من دفع نفس العمل- الذي اشتغلت به الذمة- باستئجار الغير كيف يصح الانتقال إلى القيمة التي هي البدل؟! فلا بدّ من استئجار شخص لذلك، إلّا أن يتراضيا على شيء بإقالة ونحوها. نعم، لو فرض انحصار الأجير به ولم يوجد غيره اتجه الانفساخ حينئذٍ.
[۹] [۱۰]
إلّا أنّ هذا الإيراد لا وجه له إذا كانت الإجارة على عمل الرضاع في الخارج لا في الذمة، وإلّا اتجه القول بالبطلان- إذا كان مضيّقاً- أو الانفساخ أو ضمان قيمة الارضاع إذا كان موسّعاً وأخّرته المرضعة باختيارها، على القولين في ترك العمل.
موت المستأجر [تعديل]
تارة يقع مباشرة المستأجر مورداً ومحلًّا للإجارة بأن تكون المنفعة مقيّدة باستيفائه بنحو القيدية.
واخرى تكون مباشرة المستأجر في استيفاء المنفعة على نحو الاشتراط.
وثالثة: يكون العقد مطلقاً من هذه الناحية ويكون المستأجر مالكاً للمنفعة على المؤجر بلا قيد، فهذه ثلاثة أقسام:
← القسم الأول
فإنّها تنفسخ بموته عند أكثر الفقهاء؛
[۱۱] [۱۲] [۱۳] [۱۴] [۱۵] لكشفه عن عدم مملوكية هذه المنفعة من الأوّل بعد أن كانت ممنوعة التحقق خارجاً فهو من البطلان لا الانفساخ، ولعلّ التعبير به مسامحة.
[۱۶]هذا، وقد قوّى بعض الفقهاء
[۱۷] صحة الإجارة فتنتقل ملكية هذه المنفعة الخاصة إلى الورثة وإن كان لا يجوز لهم استيفاء المنفعة بدون إذن المالك، نظراً إلى أنّ المنتفي في أمثال المقام هو استيفاء المستأجر لا خصوص المنفعة- أي قابلية العين
للانتفاع بها كالدار لسكناها- فانّها حيثية قائمة بالعين بلحاظ المستأجر مع غض النظر عن كونه متمكناً من الاستيفاء وعدمه، ولذا فانّه لا ينبغي الشك في صحة إجارة الدار ليسكنها بنفسه، وعدم انفساخ الإجارة بقاءً إذا حبسه ظالم أو سلطان.
[۱۸]
← القسم الثاني
فظاهر جماعة من الفقهاء
[۱۹] [۲۰] [۲۱] [۲۲] انفساخ الإجارة بموت المستأجر، في حين أنّهم ذهبوا إلى عدم الانفساخ مع عدم الاشتراط.
وقد ذكر
السيد البروجردي [۲۳] في بيان وجه البطلان بأنّ الشرط بالنسبة إلى ما بعد الموت منافٍ لمقتضى العقد، نظراً إلى أنّ ملك الورثة لسكنى الدار مع عدم استحقاقهم لاستيفائها بأنفسهم وبغيرهم غيرهم غير معقول.
إلّا أنّ هذا- لو سلّم- فهو مبني على أنّ الشرط الفاسد مفسد للعقد، إمّا مطلقاً أو إذا كان من جهة منافاته لمقتضى العقد.
هذا، وذهب
المحقق النجفي [۲۴] إلى ثبوت الخيار للمؤجر بتعذّر الشرط، وتبعه عليه السيد اليزدي.
[۲۵]
وفصَّل
المحقق الخوئي بين ما إذا تعلّق غرض المؤجر بسكنى المستأجر نفسه- بحيث لا يرضى ببقاء الدار خالية عن ساكن كما لا يرضى بسكنى غير المستأجر فيها- فيكشف بالموت عن عدم إمكان هذا الشرط من الأوّل، وحينئذٍ يصح العقد ويلغى الشرط بناءً على ما هو الصحيح من عدم كون الشرط الفاسد مفسداً.
وبين ما إذا اريد بالاشتراط المزبور الأمر المتعارف والمرتكز، أي تعلّق الغرض باللحاظ السلبي لا الايجابي، فيكون المراد عدم جواز سكنى غيره سواء سكنها هو أو تركها خالية، وهذا الشرط مقدور وممكن التحقق حتى بعد الموت، ولا مقتضي لبطلانه ولا لثبوت الخيار للمؤجر بمجرد موت المستأجر، بل يثبت له الخيار فيما لو سكنها أجنبي لصدق تخلّف الشرط حينئذٍ.
[۲۶]
← القسم الثالث
فالمشهور فيه
[۲۷] بين قدماء الفقهاء بطلان الإجارة بموت المستأجر أيضاً،
[۲۸] [۲۹] [۳۰] [۳۱] [۳۲] ونسبه في
المهذب إلى الأكثر منهم
[۳۳] إلّا أنّ الشيخ- بعد أن نقل الحكم بالبطلان عن بعض الفقهاء- نسبه إلى الشذوذ.
[۳۴]
ويدل على البطلان- مضافاً إلى دعوى
الإجماع - تعذّر استيفاء الاجرة بموت المستأجر لاستحقاق المؤجر الاجرة من مال المستأجر، فتنتقل التركة حينئذٍ بالموت إلى الورثة.
وأيضاً ربّما كان غرض المالك خصوص هذا المستأجر؛ لتفاوت الأغراض بتفاوت شخص المستأجر، وقد تعذّر ذلك بالموت فالإجارة باطلة.
[۳۵] [۳۶] [۳۷]
هذا، ولكن المنسوب إلى الأكثر
[۳۸] أو ما هو الأشهر
[۳۹] أو المشهور
[۴۰] بين المتأخّرين
[۴۱] [۴۲] [۴۳] [۴۴] [۴۵] [۴۶] [۴۷] [۴۸] [۴۹] [۵۰] [۵۱] [۵۲] [۵۳] عدم بطلان الإجارة بموت المستأجر، كما لا تبطل بموت المؤجر استناداً إلى عمومات لزوم العقود وإطلاق بعض الروايات لزوم
الكراء .
ومجرّد اختصاص غرض المؤجر في مستأجر بعينه بالانتفاع لا يوجب البطلان مع موته إذا لم يقيّد عقد الإجارة بذلك.
وأمّا دعوى لزوم استحقاق الاجرة وكونها في ملك الورثة فهي واضحة البطلان؛ لاستثناء الاجرة اللازمة بالإجارة السابقة من التركة قبل الانتقال إليهم.
[۵۴] [۵۵]
هذا كلّه في موت مستأجر العين، وكذا الكلام في المستأجَر على عمل من خدمة ونحوها، فلو كان محلّاً للعمل بحيث يكون ذلك العمل من مختصاته فإنّ الإجارة تبطل بموت المستأجر قبل مضي مدة يمكن إتيان العمل فيها لكشفه عن عدم القدرة على القيام بالعمل خارجاً.
كما أنّها تنفسخ بموت المستأجر بعد مضي زمان يمكنه الإتيان بالعمل فيه لكنّ الأجير أخّر العمل حتى مات المستأجر.
هذا بناءً على أنّ عدم الوفاء بالعمل يوجب انفساخ الإجارة،
[۵۶] وإلّا فلا مقتضي للالتزام بالانفساخ.
[۵۷]
ولو كان التأخير في الاستيفاء من ناحية المستأجر فقد مضى حكمه من استحقاق الأجير الاجرة بمضي مدة العمل أو مضي مدة يمكن فيها العمل على كلام في الأخير.
أمّا إذا لم يكن المستأجر محلّاً للعمل بل كان مالكاً له على المؤجر، كما إذا استأجر أجيراً للخدمة من غير تقييد بكونها له فإنها تنتقل بموته إلى ورثته، فهم يملكون ذلك العمل عليه.
[۵۸]
موت المؤجر للعين [تعديل]
تارة يكون المؤجر مالكاً للمنفعة بملكية مطلقة،
واخرى تكون هذه الملكية محدودة وموقتة بزمان الحياة كما في العين الموقوفة على البطون،
وثالثةً لا يكون مالكاً لتلك المنفعة بل يكون له
الولاية على التصرف فقط، فهذه أقسام ثلاثة:
← القسم الأول
المشهور بين القدماء
[۵۹] انفساخ الإجارة بموت المؤجر كما تبطل بموت المستأجر، ومال إليه العلّامة في
التذكرة والمحقق النجفي
[۶۰] [۶۱] محتجّين له بأنّ غرض المستأجر من ذلك استيفاء المنفعة من ملك المؤجر وقد فات غرضه بالموت؛ لحدوث المنافع بعد موته في ملك الوارث، فلا يستحق المستأجر استيفاءها؛ لأنّه ما عقد على ملك الوارث.
[۶۲] [۶۳]مضافاً إلى ما ورد في بعض الأخبار كخبر
ابراهيم بن محمد الهمداني حيث قال: كتبت إلى أبي الحسن عليه السلام وسألته عن امرأة آجرت ضيعتها عشر سنين على أن تعطى الاجرة في كلّ سنة عند انقضائها لا يقدم لها شيء من الاجرة ما لم يمض الوقت فماتت قبل ثلاث سنين أو بعدها هل يجب على ورثتها انفاذ الإجارة إلى الوقت أم تكون الإجارة منقضية بموت المرأة؟ فكتب: «إن كان لها وقت مسمّى لم تبلغه فماتت فلورثتها تلك الإجارة، وإن لم تبلغ ذلك الوقت وبلغت ثلثه أو نصفه أو شيئاً منه فيعطى ورثتها بقدر ما بلغت من ذلك الوقت...».
[۶۴]
وقد ذكر في تقريب الاستدلال بها أنّ المراد من الوقت المذكور في ذيل السؤال أصل مدّة الإجارة لا المدة المعيّنة لدفع الاجرة بقرينة الإنفاذ والانقضاء أو الانتقاض، وأنّ المراد من اللام في قوله عليه السلام: «فلورثتها تلك الإجارة» لام السلطنة والاختيار، ومن الإجارة عقد الإجارة لا الاجرة، فيكون جوابه عليه السلام في الرواية بكلا شقّيه دالّا على انفساخ الإجارة بموت المؤجر، بمعنى أنّ إجارة المرأة فضوليّة، وأن لورثتها إقرار تلك الإجارة أو
إبطالها .
[۶۵] [۶۶]
هذا، ولكن المنسوب إلى الأكثر،
[۶۷] بل المشهور
[۶۸] بين المتأخرين
[۶۹] [۷۰] [۷۱] [۷۲] [۷۳] [۷۴] [۷۵] [۷۶] [۷۷] [۷۸] [۷۹] [۸۰] [۸۱] عدم بطلان الإجارة ولا انفساخها بموت المؤجر كما أنّها لا تنفسخ بموت المستأجر، وهو مختار المرتضى
وأبي الصلاح والحلّي والمحقق.
[۸۲] [۸۳] [۸۴] [۸۵] [۸۶]
وقد استدلّ لذلك بعمومات الصحة ولزوم العقد والشرط.
[۸۷] [۸۸] [۸۹]
هذا مضافاً إلى إطلاق الروايات الخاصة
[۹۰] [۹۱] [۹۲]
كخبر
علي بن يقطين قال: سألت أبا الحسن عليه السلام عن الرجل يتكارى من الرجل البيت أو السفينة سنة أو أكثر من ذلك أو أقل؟ قال: «الكراء لازم له إلى الوقت الذي تكارى إليه، والخيار في أخذ الكراء إلى ربّها إن شاء أخذ وإن شاء ترك».
[۹۳] ونحوه خبر
محمد ابن سهيل .
[۹۴]
وأمّا دعوى حدوث المنافع في ملك ورثة المؤجر فهي خاطئة؛ إذ الوارث هنا كمشتري العين المستأجرة من حيث إنّ العين تنتقل إليه مسلوبة المنفعة مدّة الإجارة.
[۹۵]
وأمّا ما استدلّ به للانفساخ برواية ابراهيم بن محمّد الهمداني فيرد عليه- مضافاً إلى ضعف السند
[۹۶]- بأنّ من المحتمل أن يكون المراد من اللام في الرواية لام الاختصاص، فتدلّ حينئذٍ على صحة الإجارة وقيام الورثة مقام المرأة في استحقاق الاجرة المسمّاة وتسلّمها من المستأجر بمقدار ذلك الوقت لا أكثر؛ لأنّه قد اشترط في عقد الإجارة عدم استحقاق دفع الاجرة إلّا بعد مضي الوقت، لا أنّ الإجارة فضولية في المدة الباقية.
[۹۷] [۹۸] [۹۹] ومع عدم ترجيح أحد الاحتمالين تبقى عمومات الصحة واللزوم في العقود وفي الإجارة بالخصوص بلا مخصص.
[۱۰۰]
← القسم الثاني
فإذا كان المؤجر موقوفاً عليه فمات قبل انتهاء مدة الإجارة فقد ذكر العلّامة وغيره
[۱۰۱] [۱۰۲] [۱۰۳] [۱۰۴] [۱۰۵] [۱۰۶] انفساخ الإجارة بذلك، بمعنى توقّفه على انفاذ البطن الثاني إجارة البطن الأوّل وعدمه، فيكون شبه إجازة الفضولي بالنسبة اليهم، نظراً لمحدودية ملكية البطن الأوّل في زمان حياتهم.
نعم، ينبغي تقييد ذلك بما إذا لم يكن المؤجر ناظراً على الوقف، وأمّا لو كان كذلك فآجره لمصلحة في الوقف فالظاهر مضي الإجارة على البطون المتأخّرة، وعدم بطلانها بموت البطن الموجودة، فتكون الصحة من حيث كونه ناظراً
ووليّاً على الوقف- على ما سيأتي- لا موقوفاً عليه. ونحوه ما لو كانت المنفعة موصى بها للمؤجر ما دام حيّاً.
[۱۰۷] [۱۰۸] [۱۰۹] [۱۱۰] [۱۱۱] [۱۱۲]
← القسم الثالث
فإذا لم يكن المؤجر مالكاً- بأن كان ولياً أو
وصياً أو متولّياً على الوقف فآجر ملك الصبي والموصى له أو الموقوف عليه ثمّ مات قبل انقضاء مدة الإجارة- لم تنفسخ الإجارة بموته؛ لأنّ الولاية وإن كانت محدودة بزمان حياته، إلّا أنّ متعلّق الولاية ليس محدوداً بزمان حياة الوصي أو الولي، فلا يبطل التصرّف الصادر منه في زمان حياته وولايته بموته،
[۱۱۳] [۱۱۴] [۱۱۵] [۱۱۶] كما لا تبطل بموت المولّى عليه.
موت محل الإجارة إذا كان انسانا أو حيوانا [تعديل]
لا خلاف ولا إشكال
[۱۱۷] في بطلان الإجارة (اختلفت تعابيرهم بين البطلان والانفساخ حيث عبّر في
الشرائع والقواعد
والمسالك بالأول، وعبّر في التذكرة
والعروة بالثاني.) بموت من وقعت له الإجارة لعمل أو خدمة تتعلّق به، كما لو استأجر امرأة لإرضاع صبي معيّن
[۱۱۸] [۱۱۹] [۱۲۰] [۱۲۱] أو معلّماً لتعليم صبي كذلك فمات الصبي.
[۱۲۲]
ويدلّ عليه تعذّر المعقود عليه كما صرّح به غير واحد من الفقهاء،
[۱۲۳] [۱۲۴] [۱۲۵] [۱۲۶] بل ينكشف بموته عجز المرأة عن الإرضاع، فلا ملكية من أوّل الأمر، فلا محالة يحكم بالبطلان.
[۱۲۷]
أمّا إذا كان التعيين في الصبي بنحو الشرط ضمن العقد لا بنحو التقييد فلا وجه للبطلان بالموت. نعم، لكلٍّ من المؤجر والمستأجر حق فسخ الإجارة كما تقدم.
ولو لم يكن الولد معيّناً فإنّ الإجارة لا تبطل بموته إلّا مع تعذّر الغير.
[۱۲۸] بل يمكن أن يقال: إنّه لا وجه للانفساخ إذا تعذّر وجود الغير، نظير ما لو آجر الدار للسكنى فمات المستأجر وتعذّر على الغير السكنى فيه أيضاً فانّه لا يحكم بالبطلان جزماً، بل فاتت عليه منفعة مملوكة للمستأجر.
[۱۲۹]
المراجع [تعديل]
المصدر [تعديل]
الموسوعة الفقهية، ج۴، ص۳۸۸-۳۹۶.
